Семь случаев, когда продавец может вернуть себе квартиру
К 2020 году число крупных мошенничеств с недвижимостью выросло на 33%: аферисты подделывают документы и сами собственники при продаже обманывают покупателей.
В таких случаях покупатель может не только зря потратить время, но и остаться без купленной квартиры. Например, если объявятся родственники предыдущего собственника и оспорят сделку.
В 2020 году Росреестр зарегистрировал 3,7 миллиона сделок купли-продажи на вторичке, а общее количество споров по недвижимости составило 370 000.
Это значит, что примерно каждая десятая покупка может быть оспорена в судебном порядке. Но это не повод считать, что все сделки потенциально опасны и продавцы только и мечтают о том, как обмануть покупателя.
Однако есть судебные споры, которые повторяются из года в год. Если знать об их причинах, можно вовремя заподозрить неладное и, если есть риск, отказаться от сделки. Вместе с экспертами по недвижимости разбираемся, из-за чего можно оспорить права на недвижимость в теории и какие случаи чаще всего встречаются на практике.
К 2020 году число крупных мошенничеств с недвижимостью выросло на 33%: аферисты подделывают документы и сами собственники при продаже обманывают покупателей.
В таких случаях покупатель может не только зря потратить время, но и остаться без купленной квартиры. Например, если объявятся родственники предыдущего собственника и оспорят сделку.
В 2020 году Росреестр зарегистрировал 3,7 миллиона сделок купли-продажи на вторичке, а общее количество споров по недвижимости составило 370 000.
Это значит, что примерно каждая десятая покупка может быть оспорена в судебном порядке. Но это не повод считать, что все сделки потенциально опасны и продавцы только и мечтают о том, как обмануть покупателя.
Однако есть судебные споры, которые повторяются из года в год. Если знать об их причинах, можно вовремя заподозрить неладное и, если есть риск, отказаться от сделки. Вместе с экспертами по недвижимости разбираемся, из-за чего можно оспорить права на недвижимость в теории и какие случаи чаще всего встречаются на практике.
После продажи квартиры появляются неучтённые наследники
Когда продают квартиру после смерти бабушки или любимого дяди, могут появиться наследники, о которых никто не знал. В 2020 году умерло 2,12 миллиона человек, а обращений по спорам о наследовании имущества поступило 97 517, то есть 4,5% дел о наследстве заканчиваются разборками в суде.
Продавец может утверждать, что он единственный наследник, а потом появится внебрачный сын и подаст в суд иск на покупателя о незаконности сделки. От такой ситуации не застрахован никто. Срок для принятия наследства — 6 месяцев со дня открытия наследства (смерти наследодателя), считается, что после этого времени наследник может свободно распоряжаться квартирой, но этот срок может быть восстановлен, если, например, неучтенный наследник в это время был в тюрьме или в экспедиции по тайге и понятия не имел, что что-то унаследовал. Так, в 2020 году из 29 802 рассмотренных судом обращений с просьбой восстановить срок наследования удовлетворили больше 90% — 27 714.
Чтобы защититься, нужно запросить у продавца все документы, которые касаются процедуры наследования: свидетельство о смерти, завещание, если оно есть, нотариальные документы о вступлении в наследство. Кроме того, продавец должен гарантировать, что он единственный наследник, и указать это в договоре купли-продажи. Но это тоже может оказаться бесполезным, если, например, внебрачная дочь докажет свои права на наследство, поэтому следует несколько раз подумать, прежде чем покупать унаследованную квартиру.
У продавца есть несовершеннолетние дети, у которых есть доля в квартире
Примерно 80% сделок, которые нарушают права несовершеннолетних, признают недействительными. Если у ребенка в квартире есть доля, он имеет такие же права на недвижимость, как и его родители. Проверить это можно в выписке из ЕГРН, где отмечают всех правообладателей недвижимости.
Тогда для законности сделку проводят с согласия органа опеки и попечительства и привлекают к ней нотариуса.
Но проблема в том, что права детей на квартиру могут нигде не отражаться, если для покупки квартиры или погашения ипотеки использовали материнский капитал.
В таком случае органы опеки могут обратиться в суд, чтобы сделку признали недействительной, поэтому прежде, чем приобретать жилье у семьи с маленькими детьми, придется попросить справку из Пенсионного фонда о текущем счете маткапитала и уведомление из банка о том, не использовали ли маткапитал на ипотеку.
Продавец проводит сделку без участия второго супруга
Один из супругов может продавать квартиру без письменного согласия другого — в таком случае сделку тоже можно оспорить. Если муж продает квартиру, а жена не дала на это согласия, Росреестр укажет это в выписке ЕГРН.
Поэтому покупателю надо внимательно прочитать выписку из ЕГРН и проверить пункт о согласии третьих лиц.
В 2020 году суд принял 302 дела об оспаривании сделок с совместно нажитым имуществом и удовлетворил 161 из них. Так что если у владельца квартиры есть супруг или супруга, нужно, чтобы он оформил официальное согласие на продажу квартиры.
Продавец подделывает документы, чтобы продать квартиру через МФЦ
Чаще всего аферисты подделывают паспорт: переклеивают фотографию и выдают себя за собственника. Сотрудники МФЦ за такую ситуацию ответственности не несут, так как у них нет обязанности проверять подлинность документов, а продавец исчезает, как только получает деньги в МФЦ. Дальше покупатель будет судиться уже с реальным владельцем квартиры и, скорее всего, проиграет.
В судебной практике подделка паспорта встречается редко: из всех исков по недвижимости таких около 100 в год. Но бдительность не помешает. Чтобы избежать проблем, нужно внимательно проверять документы, не полагаться только на паспорт, а просить дополнительно предоставить СНИЛС, водительское удостоверение, именную банковскую карту, скриншот с Госуслуг. Еще лучше привлечь к сделке третью сторону, например банк или нотариуса, и использовать безопасные способы расчетов — аккредитив, СБР.
Есть миф, что мошенники могут подделать выписку из ЕГРН, показать ее покупателю и продать чужую квартиру. На самом деле это не так. С помощью выписки можно узнать характеристики недвижимости и про ее собственников, но для совершения сделки она не понадобится. К тому же выписку из ЕГРН можно заказать самому, ведь в ней указывают полезные для покупателя сведения, которые помогут выявить квартиру с нарушениями.
Продавец берет деньги и отказывается передавать право собственности
Схема выглядит так. Продавец подает при покупателе заявление в МФЦ о передаче прав собственности. После этого покупатель оплачивает квартиру наличкой или переводом на карту и уходит, а продавец возвращается и забирает заявление — таким способом он может продать одну и ту же квартиру нескольким людям.
Продавец прикрывает сделку купли-продажи дарением
С помощью сделок дарения иногда прикрывают куплю-продажу, чтобы не платить налоги. Из-за этого появляются проблемы: продавец берет деньги в наличной форме без расписок и подтверждения и дарит покупателю квартиру, а потом заявляет в суде, что одаряемый ввел его в заблуждение или заставил подарить жилье. Даритель получит квартиру обратно, а покупатель останется ни с чем, ведь официально он не платил за недвижимость. Это частый случай договорных споров.
Другая ситуация, когда квартиру дарят действительно безвозмездно: бабушка внучке, дядя племяннику. В этом случае рисков, что квартиру заберут, мало. Но они есть:
если в договоре дарения квартиры было условие о праве пожизненного проживания в ней дарителя, а новый собственник его нарушил. Например, мать отписала сыну квартиру с условием, что будет в ней жить до своей смерти, но сын вместо этого отправил ее в дом престарелых, а квартиру решил продать;
если договор дарения продавец подписал из-за угроз своей жизни и здоровью или близких. К примеру, «черные риелторы» угрожали женщине, что убьют ее, если она не подарит им квартиру.
Подытожим. Если квартиру дарят родственники, скорее всего, опасаться нечего. Но если сторонний продавец предлагает вместо договора купли-продажи квартиры оформить дарение, лучше отказаться от покупки.
Финансовый управляющий должника оспаривает сделку из-за банкротства
Чтобы не попасть в такую ситуацию, нужно проверять продавца на признаки банкротства. Это помогут сделать юристы, которые изучат документы продавца и проверят его по доступным базам.
Так, в Метре квадратном можно заказать проверку недвижимости, и специалисты выяснят, не ведется ли по продавцу дело о банкротстве. Кроме того, можно заказать защиту сделки — с ее помощью покупатель будет застрахован на 10 лет от любых рисков потери жилья.
Когда продают квартиру после смерти бабушки или любимого дяди, могут появиться наследники, о которых никто не знал. В 2020 году умерло 2,12 миллиона человек, а обращений по спорам о наследовании имущества поступило 97 517, то есть 4,5% дел о наследстве заканчиваются разборками в суде.
Продавец может утверждать, что он единственный наследник, а потом появится внебрачный сын и подаст в суд иск на покупателя о незаконности сделки. От такой ситуации не застрахован никто. Срок для принятия наследства — 6 месяцев со дня открытия наследства (смерти наследодателя), считается, что после этого времени наследник может свободно распоряжаться квартирой, но этот срок может быть восстановлен, если, например, неучтенный наследник в это время был в тюрьме или в экспедиции по тайге и понятия не имел, что что-то унаследовал. Так, в 2020 году из 29 802 рассмотренных судом обращений с просьбой восстановить срок наследования удовлетворили больше 90% — 27 714.
Чтобы защититься, нужно запросить у продавца все документы, которые касаются процедуры наследования: свидетельство о смерти, завещание, если оно есть, нотариальные документы о вступлении в наследство. Кроме того, продавец должен гарантировать, что он единственный наследник, и указать это в договоре купли-продажи. Но это тоже может оказаться бесполезным, если, например, внебрачная дочь докажет свои права на наследство, поэтому следует несколько раз подумать, прежде чем покупать унаследованную квартиру.
У продавца есть несовершеннолетние дети, у которых есть доля в квартире
Примерно 80% сделок, которые нарушают права несовершеннолетних, признают недействительными. Если у ребенка в квартире есть доля, он имеет такие же права на недвижимость, как и его родители. Проверить это можно в выписке из ЕГРН, где отмечают всех правообладателей недвижимости.
Тогда для законности сделку проводят с согласия органа опеки и попечительства и привлекают к ней нотариуса.
Но проблема в том, что права детей на квартиру могут нигде не отражаться, если для покупки квартиры или погашения ипотеки использовали материнский капитал.
В таком случае органы опеки могут обратиться в суд, чтобы сделку признали недействительной, поэтому прежде, чем приобретать жилье у семьи с маленькими детьми, придется попросить справку из Пенсионного фонда о текущем счете маткапитала и уведомление из банка о том, не использовали ли маткапитал на ипотеку.
Продавец проводит сделку без участия второго супруга
Один из супругов может продавать квартиру без письменного согласия другого — в таком случае сделку тоже можно оспорить. Если муж продает квартиру, а жена не дала на это согласия, Росреестр укажет это в выписке ЕГРН.
Поэтому покупателю надо внимательно прочитать выписку из ЕГРН и проверить пункт о согласии третьих лиц.
В 2020 году суд принял 302 дела об оспаривании сделок с совместно нажитым имуществом и удовлетворил 161 из них. Так что если у владельца квартиры есть супруг или супруга, нужно, чтобы он оформил официальное согласие на продажу квартиры.
Продавец подделывает документы, чтобы продать квартиру через МФЦ
Чаще всего аферисты подделывают паспорт: переклеивают фотографию и выдают себя за собственника. Сотрудники МФЦ за такую ситуацию ответственности не несут, так как у них нет обязанности проверять подлинность документов, а продавец исчезает, как только получает деньги в МФЦ. Дальше покупатель будет судиться уже с реальным владельцем квартиры и, скорее всего, проиграет.
В судебной практике подделка паспорта встречается редко: из всех исков по недвижимости таких около 100 в год. Но бдительность не помешает. Чтобы избежать проблем, нужно внимательно проверять документы, не полагаться только на паспорт, а просить дополнительно предоставить СНИЛС, водительское удостоверение, именную банковскую карту, скриншот с Госуслуг. Еще лучше привлечь к сделке третью сторону, например банк или нотариуса, и использовать безопасные способы расчетов — аккредитив, СБР.
Есть миф, что мошенники могут подделать выписку из ЕГРН, показать ее покупателю и продать чужую квартиру. На самом деле это не так. С помощью выписки можно узнать характеристики недвижимости и про ее собственников, но для совершения сделки она не понадобится. К тому же выписку из ЕГРН можно заказать самому, ведь в ней указывают полезные для покупателя сведения, которые помогут выявить квартиру с нарушениями.
Продавец берет деньги и отказывается передавать право собственности
Схема выглядит так. Продавец подает при покупателе заявление в МФЦ о передаче прав собственности. После этого покупатель оплачивает квартиру наличкой или переводом на карту и уходит, а продавец возвращается и забирает заявление — таким способом он может продать одну и ту же квартиру нескольким людям.
Продавец прикрывает сделку купли-продажи дарением
С помощью сделок дарения иногда прикрывают куплю-продажу, чтобы не платить налоги. Из-за этого появляются проблемы: продавец берет деньги в наличной форме без расписок и подтверждения и дарит покупателю квартиру, а потом заявляет в суде, что одаряемый ввел его в заблуждение или заставил подарить жилье. Даритель получит квартиру обратно, а покупатель останется ни с чем, ведь официально он не платил за недвижимость. Это частый случай договорных споров.
Другая ситуация, когда квартиру дарят действительно безвозмездно: бабушка внучке, дядя племяннику. В этом случае рисков, что квартиру заберут, мало. Но они есть:
если в договоре дарения квартиры было условие о праве пожизненного проживания в ней дарителя, а новый собственник его нарушил. Например, мать отписала сыну квартиру с условием, что будет в ней жить до своей смерти, но сын вместо этого отправил ее в дом престарелых, а квартиру решил продать;
если договор дарения продавец подписал из-за угроз своей жизни и здоровью или близких. К примеру, «черные риелторы» угрожали женщине, что убьют ее, если она не подарит им квартиру.
Подытожим. Если квартиру дарят родственники, скорее всего, опасаться нечего. Но если сторонний продавец предлагает вместо договора купли-продажи квартиры оформить дарение, лучше отказаться от покупки.
Финансовый управляющий должника оспаривает сделку из-за банкротства
Чтобы не попасть в такую ситуацию, нужно проверять продавца на признаки банкротства. Это помогут сделать юристы, которые изучат документы продавца и проверят его по доступным базам.
Так, в Метре квадратном можно заказать проверку недвижимости, и специалисты выяснят, не ведется ли по продавцу дело о банкротстве. Кроме того, можно заказать защиту сделки — с ее помощью покупатель будет застрахован на 10 лет от любых рисков потери жилья.
ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ ? ЖДЕМ ВАШЕГО ОБРАЩЕНИЯ
ПО ТЕЛЕФОНУ
+7 912 620 88 66
ПО ЭЛЕКТРОННОЙ ПОЧТЕ
info-savelev@yandex.ru
ВИДЕОЗВОНОК
По предварительной договоренности
ОФИС
Азина 21, Екатеринбург, Россия