Какие законы страхуют покупателя при недействительной сделке
В некоторых случаях сделку могут признать недействительной, а покупатель может лишиться и жилья, и денег. К счастью, в России есть законы, которые защищают приобретателей недвижимости.
Рассказываем, как они работают и в каких ситуациях можно получить компенсацию от государства.
Когда сделка признаётся недействительной
Недействительными считаются сделки, которые заключены с нарушением требований закона. Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса (ГК) РФ они разделяются на два вида: ничтожные и оспоримые.
Ничтожная — сделка, которая считается недействительной даже без признания её таковой судом. То есть она была проведена изначально на незаконных основаниях и не могла иметь юридической силы. Оспоримая — сделка, которую может признать недействительной только суд.
Однако важно запомнить одно: по статье 167 ГК РФ в случае признания сделки недействительной всё должно стать «как было». То есть продавец возвращает деньги, а покупатель — квартиру.
В некоторых случаях сделку могут признать недействительной, а покупатель может лишиться и жилья, и денег. К счастью, в России есть законы, которые защищают приобретателей недвижимости.
Рассказываем, как они работают и в каких ситуациях можно получить компенсацию от государства.
Когда сделка признаётся недействительной
Недействительными считаются сделки, которые заключены с нарушением требований закона. Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса (ГК) РФ они разделяются на два вида: ничтожные и оспоримые.
Ничтожная — сделка, которая считается недействительной даже без признания её таковой судом. То есть она была проведена изначально на незаконных основаниях и не могла иметь юридической силы. Оспоримая — сделка, которую может признать недействительной только суд.
Однако важно запомнить одно: по статье 167 ГК РФ в случае признания сделки недействительной всё должно стать «как было». То есть продавец возвращает деньги, а покупатель — квартиру.
Как закон страхует добросовестных покупателей в сделках
С 1 января 2020 года начал действовать Федеральный закон №299-ФЗ — он предусматривает возможность получения компенсации от государства для добросовестного приобретателя недвижимости. То есть для человека, который докажет суду, что при покупке квартиры не знал и не мог знать о неправомерности сделки. Сумма будет определена исходя из размера ущерба.
Важный нюанс. Чтобы покупателя признали добросовестным, ему нужно доказать, что он сделал всё возможное для соблюдения чистоты сделки. Например, заказал выписку из ЕГРН, проверил информацию о продавце на сайте судебных приставов и запросил справку из психоневрологического диспансера.
Однако бывают и другие (более сложные) ситуации — например, если человек запросил документы, но изучил их недостаточно внимательно. В таком случае покупателя не призна́ют добросовестным.
Как закон выручает покупателя при банкротстве продавца
24 июля 2022 года депутаты Государственной думы приняли Федеральный закон №372-ФЗ. Он защищает покупателей недвижимости, если сделка будет признана недействительной из-за банкротства продавца.
Как было раньше? Допустим, вы купили квартиру в ноябре 2022 года. А в апреле 2023 года продавец подал на банкротство. По закону №127-ФЗ сделки, совершённые должником за год до подачи заявления о банкротстве, могут быть признаны недействительными. В этом случае жильё придётся вернуть — оно уйдёт на торги, а на вырученную сумму банкрот будет погашать долги перед кредиторами.
Покупатель квартиры тоже окажется в списке тех, кому должны вернуться деньги. Но на деле перед ним будут и более приоритетные кредиторы. Например, долги по алиментам взыскивают в первую очередь — а значит, сумма от продажи квартиры на торгах может пойти сначала на этот вид долга.
Что изменилось с новыми правилами? Если вы купили квартиру у будущего банкрота, вам вернут деньги в первую очередь, минуя остальных кредиторов. Важное условие: это жильё должно быть для покупателя и его семьи единственным.
Схема возврата денег очень простая. Арбитражный управляющий, который ведёт дело должника о банкротстве, открывает для него отдельный счёт в банке. А когда недвижимость продают с торгов, вся сумма поступает туда. Затем вы передаёте арбитражному управляющему реквизиты своего обычного банковского счёта, и тот переводит деньги по договору купли-продажи в течение 14 дней. При этом можно продолжать пользоваться квартирой ещё месяц после возврата средств.
Если не передадите данные счёта, управляющий внесёт деньги на депозит нотариуса по месту нахождения должника. А затем сообщит вам об этом заказным письмом с уведомлением в течение пяти дней с даты внесения денег на депозит.
Если вы не хотите получать деньги с должника, можете заново купить недвижимость. Причём как до начала торгов, так и во время и после них. В любой из ситуаций расчёты проходят через взаимозачёт.
Допустим, вы купили квартиру у будущего банкрота за 5 млн рублей. Суд или арбитражный управляющий с помощью оценщика установили, что рыночная цена объекта — 5,5 млн рублей. Ваши 5 млн пойдут в счёт повторной покупки квартиры. Остаток — 500 000 рублей — нужно доплатить. И наоборот: если недвижимость стоила 4,5 млн рублей, остаток вернётся.
Как ещё можно защититься от недействительных сделок
Оспаривание сделок с недвижимостью всегда происходит в суде, а это существенные траты времени и денег. В среднем дело рассматривается от года и сопряжено с большими расходами на адвоката и госпошлины. К тому же победа ещё не гарантирует возврат стоимости жилья — продавец уже мог потратить всё вырученное за недвижимость.
В таком случае деньги взыскивают судебные приставы, но у продавца не всегда есть какой-то доход или другое имущество, которое он может продать в счёт оплаты долга. Риск невозврата денег очень высокий — при этом квартиры у покупателя тоже уже нет.
С 1 января 2020 года начал действовать Федеральный закон №299-ФЗ — он предусматривает возможность получения компенсации от государства для добросовестного приобретателя недвижимости. То есть для человека, который докажет суду, что при покупке квартиры не знал и не мог знать о неправомерности сделки. Сумма будет определена исходя из размера ущерба.
Важный нюанс. Чтобы покупателя признали добросовестным, ему нужно доказать, что он сделал всё возможное для соблюдения чистоты сделки. Например, заказал выписку из ЕГРН, проверил информацию о продавце на сайте судебных приставов и запросил справку из психоневрологического диспансера.
Однако бывают и другие (более сложные) ситуации — например, если человек запросил документы, но изучил их недостаточно внимательно. В таком случае покупателя не призна́ют добросовестным.
Как закон выручает покупателя при банкротстве продавца
24 июля 2022 года депутаты Государственной думы приняли Федеральный закон №372-ФЗ. Он защищает покупателей недвижимости, если сделка будет признана недействительной из-за банкротства продавца.
Как было раньше? Допустим, вы купили квартиру в ноябре 2022 года. А в апреле 2023 года продавец подал на банкротство. По закону №127-ФЗ сделки, совершённые должником за год до подачи заявления о банкротстве, могут быть признаны недействительными. В этом случае жильё придётся вернуть — оно уйдёт на торги, а на вырученную сумму банкрот будет погашать долги перед кредиторами.
Покупатель квартиры тоже окажется в списке тех, кому должны вернуться деньги. Но на деле перед ним будут и более приоритетные кредиторы. Например, долги по алиментам взыскивают в первую очередь — а значит, сумма от продажи квартиры на торгах может пойти сначала на этот вид долга.
Что изменилось с новыми правилами? Если вы купили квартиру у будущего банкрота, вам вернут деньги в первую очередь, минуя остальных кредиторов. Важное условие: это жильё должно быть для покупателя и его семьи единственным.
Схема возврата денег очень простая. Арбитражный управляющий, который ведёт дело должника о банкротстве, открывает для него отдельный счёт в банке. А когда недвижимость продают с торгов, вся сумма поступает туда. Затем вы передаёте арбитражному управляющему реквизиты своего обычного банковского счёта, и тот переводит деньги по договору купли-продажи в течение 14 дней. При этом можно продолжать пользоваться квартирой ещё месяц после возврата средств.
Если не передадите данные счёта, управляющий внесёт деньги на депозит нотариуса по месту нахождения должника. А затем сообщит вам об этом заказным письмом с уведомлением в течение пяти дней с даты внесения денег на депозит.
Если вы не хотите получать деньги с должника, можете заново купить недвижимость. Причём как до начала торгов, так и во время и после них. В любой из ситуаций расчёты проходят через взаимозачёт.
Допустим, вы купили квартиру у будущего банкрота за 5 млн рублей. Суд или арбитражный управляющий с помощью оценщика установили, что рыночная цена объекта — 5,5 млн рублей. Ваши 5 млн пойдут в счёт повторной покупки квартиры. Остаток — 500 000 рублей — нужно доплатить. И наоборот: если недвижимость стоила 4,5 млн рублей, остаток вернётся.
Как ещё можно защититься от недействительных сделок
Оспаривание сделок с недвижимостью всегда происходит в суде, а это существенные траты времени и денег. В среднем дело рассматривается от года и сопряжено с большими расходами на адвоката и госпошлины. К тому же победа ещё не гарантирует возврат стоимости жилья — продавец уже мог потратить всё вырученное за недвижимость.
В таком случае деньги взыскивают судебные приставы, но у продавца не всегда есть какой-то доход или другое имущество, которое он может продать в счёт оплаты долга. Риск невозврата денег очень высокий — при этом квартиры у покупателя тоже уже нет.
Запомнить
- Недействительными считаются сделки, которые заключены с нарушением требований закона. Они могут быть ничтожными, то есть изначально не иметь никакой юридической силы, и оспоримыми — такими их признаёт только суд.
- В большинстве ситуаций при признании сделки недействительной всё должно стать «как было». То есть продавец получает назад право собственности, а покупатель — деньги за покупку недвижимости.
- При недействительных сделках покупателей защищают положения ГК РФ о добросовестном приобретателе и закон о банкротстве.
- Положения о добросовестном приобретателе говорят следующее: если новый собственник сможет доказать, что при покупке квартиры не знал и не мог знать о неправомерности сделки, он сможет сохранить право собственности или получить компенсацию от государства.
- Закон о банкротстве защищает покупателя в ситуации, когда он теряет квартиру из-за банкротства прежнего собственника. В этом случае он получает деньги за квартиру в первую очередь, минуя остальных кредиторов. А ещё может выкупить её до, во время или после торгов.
- Чтобы избежать проблем из-за недействительных сделок, обращайтесь к специалистам агентства "Савельев.RU".
ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ ? ЖДЕМ ВАШЕГО ОБРАЩЕНИЯ
ПО ТЕЛЕФОНУ
+7 912 620 88 66
ПО ЭЛЕКТРОННОЙ ПОЧТЕ
info-savelev@yandex.ru
ВИДЕОЗВОНОК
По предварительной договоренности
ОФИС
Азина 21, Екатеринбург, Россия